Dictionnaire de l'économie 2000Éd. 2000
I

Immobilier (suite)

Les grands secteurs

Le logement

À la fin de l'année 1996 (dernière enquête INSEE logement), la France comptait 23,3 millions de résidences principales et 2,7 millions de résidences secondaires. 54,3 % des Français sont propriétaires et les HLM accueillent 17,6 % des ménages. Il y a 2,231 millions de logements vides ; 63 % d'entre eux ont été construits avant la guerre (et même 44 % avant 1914). 71 % des résidences principales achetées entre 1993 et 1996 étaient des logements de plus de quatre ans d'âge, entrant dans la catégorie « ancien ».

L'immobilier d'entreprise

Le secteur regroupe plusieurs compartiments.

• Les bureaux. Le marché des bureaux a traversé au début des années 1990 une crise sans précédent, précédée par un « boom » extraordinaire. Le pouvoir donné aux maires par les lois de décentralisation de délivrer les permis de construire et la suppression en 1985 de l'agrément exigé en Île-de-France préalablement à la construction de bureaux se sont combinés à la bulle spéculative des années 1980, jouant un rôle décisif dans le déroulement de cette crise. Le parc de bureaux en Île-de-France est ainsi passé de 25,5 millions de m2 au début 1985 à 38,65 millions en 1994. Sur ces 13 millions de m2, 11 furent lancés « en blanc », c'est-à-dire sans locataires ni propriétaires.

Les banques ont financé ces opérations parfois à 100 %, au mépris de tous les critères de prudence. Cette surproduction de locaux neufs incitera les entreprises à libérer les locaux anciens : les stocks gonflant, les prix s'effondrent. La crise économique de 1990-1991 donne le coup de grâce au marché, entraînant une cascade de faillites. La place choisit un traitement « en douceur » de la crise, cantonnant dans des structures ad hoc les actifs dévalorisés. Préservant le monde bancaire de quelques faillites retentissantes, cette politique fait traîner en longueur la sortie de crise. Celle-ci sera réelle en 1998 en Île-de-France, l'arrivée d'investisseurs étrangers se combinant avec la reprise économique et une pénurie de locaux neufs de grande taille. Aujourd'hui, les taux de vacance sont très bas sur ces produits, notamment sur un site très recherché comme celui de la Défense (0,6 % au 30 juin 1999).

• Les commerces. Ce secteur est un des postes les plus importants de l'immobilier, malgré le coup de frein mis par le gouvernement à la construction de grandes surfaces dans l'Hexagone (loi Raffarin, 1996) : entre 1989 et 1996, les surfaces mises en chantier sont en effet tombées de 4,2 à 2,23 millions de m2. La France est le pays d'Europe comptant le plus grand nombre d'hypermarchés par habitants : 1,5 pour 100 000. L'idée prévaut donc que les grandes heures de la construction sont passées. Le marché du neuf est estimé à 10 milliards de francs et celui des travaux à 10 milliards également (estimations de la Fédération française du bâtiment).

• Les locaux d'activité. Ils regroupent les bâtiments industriels et de stockage (non agricole) et sont très dépendants de la conjoncture. Le chiffre d'affaires généré par les bâtiments industriels neufs (72,5 milliards de francs en 1998, selon le BEPS) représente 24 % du marché total des locaux non résidentiels pour 29 % des surfaces. Le stockage ne pèse que pour 5,6 milliards (soit 8 % du total) pour 19 % des surfaces.

L'immobilier de loisirs

Ce secteur a pris son envol dans les années 1960, avec le développement des loisirs et du tourisme. En 1962, le plan neige est lancé et, dans la foulée, l'aménagement de la zone littorale est décidé (à partir de 1963). Les grandes stations comme Tignes, Flaine, Avoriaz voient le jour à la montagne ; Baie des Anges, la Napoule, Port Deauville, à la mer. Après la remise en cause de ces grandes opérations touristiques, au début des années 1980, l'offre s'est diversifiée et de nouveaux produits sont apparus, se teintant parfois d'une composante hôtelière (par exemple les résidences de tourisme). Aujourd'hui, l'heure de la réhabilitation des premières grandes stations de sports d'hiver a sonné.

Les acteurs

Ils sont multiples. Les plus connus sont :

• Les promoteurs-constructeurs. Le rôle du promoteur privé est d'acquérir des terrains, de construire des immeubles et de les vendre. Il s'agit d'une activité à risque puisque, entre le lancement d'une opération et sa vente finale, il se passe de deux à trois ans, temps pendant lequel le marché peut se retourner. On l'a vu lors de la dernière crise de l'immobilier (1991-1998) qui s'est propagée à tout le système financier français. Selon la Fédération nationale des promoteurs-constructeurs (350 adhérents), la profession a réalisé en 1997 un chiffre d'affaires de 84 milliards de francs se ventilant entre le logement (64 milliards) et les bureaux (20 milliards).

Le tiercé gagnant des promoteurs regroupe : le groupe CGIS (Vivendi), 6,8 milliards de volume d'affaires en 1998 ; Bouygues Immobilier, 6,4 milliards ; Meunier Promotion, 4,2 milliards de francs.

• Les constructeurs de maisons individuelles. Sur les 168 000 maisons individuelles mises en chantier en 1998, 30 000 étaient des maisons en village ou en VEFA (vente en état futur d'achèvement), construites par des promoteurs. Le reste du marché – les maisons « en diffus », aussi appelé « individuel pur » – se partage entre plusieurs acteurs : les constructeurs pour 62 %, qui vendent des maisons clés en main dans le cadre de la loi du 19 décembre 1990, les concepteurs (16 %) et les artisans en direct (22 %). On dénombre 3 700 constructeurs et 260 promoteurs significatifs, dont 100 promoteurs HLM et Crédits immobiliers. Il s'agit de petites structures puisque le nombre moyen de ventes par constructeur est d'une vingtaine.

• Les lotisseurs. Ce sont les professionnels qui produisent des terrains à bâtir. Ils obtiennent l'autorisation de lotir, la division des propriétés, l'aménagement des lots (viabilité, équipement, raccordement aux réseaux), l'établissement du cahier des charges, la vente. Mais, dans la moitié des cas, les transactions sur les terrains à bâtir se font de particulier à particulier, sans l'intervention d'un professionnel.